房屋買賣雙方為規(guī)避國家稅費(fèi)未能及時(shí)辦理過戶手續(xù)是否屬于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”？

問：案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同后，為規(guī)避國家稅費(fèi)，約定五年后辦理房屋過戶手續(xù)。后因被執(zhí)行人與債權(quán)人發(fā)生糾紛，法院對(duì)房屋進(jìn)行查封。案外人提出執(zhí)行異議之訴，主張其與被執(zhí)行人在法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的買賣合同，其已經(jīng)支付全部購房款并占有，非因買受人自身原因未辦理過戶登記，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，請(qǐng)求排除法院對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)否支持？

答：案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同后，為規(guī)避國家稅費(fèi)，約定五年后辦理房屋過戶手續(xù)，未能在債權(quán)人申請(qǐng)法院查封房屋之前辦理過戶手續(xù)，不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的"非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。

（本書研究組）

附：相關(guān)規(guī)定及釋義

最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

來源：最高人民法院執(zhí)行局《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用》，人民法院出版社出版

從實(shí)踐中看，能夠歸責(zé)于買受人的原因，可以分為三個(gè)層面，一是對(duì)他人權(quán)利障礙的忽略。例如，不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買受人沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時(shí)由于存在他人抵押權(quán)而無法登記。二是對(duì)政策限制的忽略。例如，明知某地限制購房，在不符合條件的情況下仍然購房導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)。三是消極不行使登記權(quán)利。例如，有的交易當(dāng)事人為了逃稅等而故意不辦理登記的，不應(yīng)受到該原則的保護(hù)。一個(gè)有爭(zhēng)議的問題是，有的人認(rèn)為，買房人本來可以通過提起訴訟行使物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)并通過法院強(qiáng)制執(zhí)行來完成物權(quán)變動(dòng)的使命，但卻沒有行使，能否視為買受人的原因。我們認(rèn)為，對(duì)于普通的民事主體，不可將其都視為法律專家，此種情況，不能視為買受人有過錯(cuò)。何況，訴訟與執(zhí)行本身也有一定時(shí)間要求，不能滿足對(duì)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)要求。